La valeur réglementée

Chapitre 1 — Un actif qui change de valeur sans changer d’état

Entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025, près de 40 % de l’amélioration du parc français — la sortie de logements de la catégorie des passoires — provient, selon le service statistique du ministère qui la publie, d’une modification du mode de calcul du diagnostic pour les petites surfaces. Des logements ont changé de classe sans qu’un seul de leurs murs ait changé d’épaisseur. Surface, orientation, inertie des parois, rendement du système de chauffage : ces grandeurs se mesurent, restent stables sur des décennies et n’obéissent à aucune décision publique. La valeur du logement, elle, n’a aucune de ces propriétés.

Pourquoi ? Parce que la valeur d’un actif immobilier locatif est celle des revenus qu’il autorise, capitalisés selon les conditions du moment. La proposition est banale en théorie financière. Elle est constamment perdue de vue dans le débat sur le logement, où l’on discute d’un bien comme on discuterait d’un objet — comme si le prix se lisait dans la pierre. Un logement dont le droit d’être loué s’éteint à une date connue n’est pas le même actif qu’un logement dont ce droit ne s’éteint pas. Physiquement, les deux peuvent être identiques. Économiquement, ils ne le sont pas, et l’écart entre eux ne dépend d’aucune caractéristique du bâti.

Ce qui se déplace n’est pas le bien. C’est le droit d’en tirer un revenu.

L’instrument de ce déplacement est le classement énergétique. Il attribue à chaque logement une lettre, de A à G, selon une méthode de calcul fixée par voie réglementaire, et cette lettre sert de variable d’entrée à un dispositif juridique qui décide de la mise en location, du gel du loyer et de la date de sortie du marché locatif. Dès lors, rien n’autorise à traiter la norme autrement qu’un choc de taux ou une révision de perspective : c’est un fait économique, et la différence de traitement habituelle n’a pas de justification analytique. Un relèvement de taux directeur déplace la valeur actuelle d’un flux futur. Une norme qui éteint ce flux à une date certaine fait la même chose, plus brutalement, sur un périmètre défini par une lettre. Les deux événements repricent un actif sans que celui-ci ait changé.

Certains objecteront qu’un taux et une lettre ne sont pas des informations de même qualité. L’objection est exacte, et c’est là que réside la seule différence. Un taux directeur est un nombre publié par une institution monétaire, immédiatement interprétable par un marché. Une classe énergétique est une lettre produite par un diagnostic individuel, agrégée dans une statistique annuelle publiée avec dix mois de décalage, et dont la méthode de calcul relève d’un texte réglementaire modifiable. Il en découle une propriété que le reste de l’ouvrage ne cessera de retrouver : un actif dont la classe dépend d’une formule administrative porte un risque de formule. Ce risque est distinct du risque physique — le bâtiment se dégrade ou non — et du risque de marché — les prix montent ou baissent. Il n’est ni couvert, ni coté, ni mesuré. Il est réel, et la troisième partie en donne la démonstration la plus directe que la documentation permette.

Le mécanisme se laisse observer sur un cas limite : le même appartement, la veille et le lendemain d’un changement de méthode de classement. Un logement de petite surface est considéré à deux dates séparées par l’entrée en vigueur d’une modification du mode de calcul du diagnostic. La veille, le bien est classé dans une catégorie donnée ; cette catégorie fixe son régime — possibilité ou non de le mettre en location, application ou non du gel de loyer, échéance à laquelle son droit d’usage locatif s’éteindra. Le lendemain, aucune intervention n’a eu lieu sur le bâti, ni isolation, ni remplacement d’équipement, ni ravalement. La consommation d’énergie réelle du logement, celle que paiera son occupant, est strictement inchangée. La formule de calcul, elle, a changé, et la lettre attribuée peut avoir changé avec elle. Le bien est le même ; son régime juridique ne l’est pas nécessairement ; sa valeur d’usage locatif non plus.

Cette illustration décrit un mécanisme, non un cas observé. Le contenu technique de la modification de calcul — seuil de surface, formule, coefficient — n’est pas établi dans la documentation réunie, et rien n’en est décrit ici. Le seul fait sourcé mobilisé est l’effet agrégé publié par le service statistique du ministère : près de 40 % de l’amélioration du parc entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025 provient de cette modification. Il n’est décrit aucun logement particulier, ni évalué aucun bien.

[L’extrait s’arrête ici ; le chapitre continue dans le livre.]